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リーマンを辞めた会社員のブログ

プライムビデオ視聴・購入レビュー・美味い店・節約系、いわゆる雑記ブログ

【実録】タワマン(持ち家)を絶賛売却相談中!

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大阪市内のタワマンに住んでいるぼくが実際どの程度の値段で売却ができるのか、また売却に際し必要となる費用や手順を不動産屋に相談してみた。(継続中)

不動産の売却は購入と違い、多くの人が経験する事ではないでしょう。知識がない為に損をするケースも多く発生すると思います。金額が大きいがゆえに数十万単位の損失につながります。

転勤の可能性があるサラリーマン、広い家へ住み替えたいと考えているご家庭、また今後マンションを購入予定の新婚さん、持ち家の処分は様々な方が今後検討しなければならない行為です。

急な異動を告げられ、知識がないまま慌てて売却し損をする事のないように、知識をつけておきましょう。

非常に大きな金額を動かすことになりますので1社で全てお任せという行為だけは絶対に避けて、手間はかかりますが少なくとも3社程度には話を聞いてみることをオススメ致します。

 

知識がないと大きな取引では必ず負けます。

 

ネット上にはマンション一括査定サービスもございますので本格的に検討される方はそういうものを利用してもいいのではないかと思います。

本記事は自分自身のメモも含めて執筆をします。

 

タワマン購入を検討している方はこちらの記事を参考にして下さい↓

筆者が住んでいるタワマン情報

より具体的にイメージして頂けるよう大まかな概要を書いておきます。

場所:大阪市内(梅田から半径2km圏内で駅近)

住んでいる階層:30階以上

間取り:2LDK

築10年以内

以上のようなスペックです。

まずはどの不動産屋に売却相談をしたか

とりあえずマンションを建てたディベロッパーに相談しました。社名は伏せます。A社としておきます

総合大手ディベロッパー5社(三井不動産・三菱地所・住友不動産・東急不動産・野村不動産)の中のどれかです。

A社に相談した理由としてはエリアの相場は当然把握しているだろう、さらにマンションの特性もよく把握し、中古の販売実績も多いだろうという想定です。

あとはよくチラシをポストに投函していることも大きいです。「売却相談はいつでもどうぞ」って内容のチラシで、今までは毎回邪魔だなーと破り捨ててましたが、今回チラシから問い合わせしました。

ちなみにA社の2つの営業所からよくチラシが入っているのですが、そちらの理由を尋ねると気まずそうな顔をしてました。

売却相談すると営業マンが家にやってきた

電話で相談したところ、すぐに営業マンが訪問してきました。上司と2人でやってきました。まずは査定という事で、家の中を隅々見られました。掃除はしておいた方がいいでしょう。

大まかな売却の流れの説明

一通り見終わった後は会社説明から販売実績、なぜ売却を検討しているのかヒアリング、色々と話があります。ここで大事なことは中古物件の取り扱い実績がどの程度あるかと考えております。一口に不動産屋といっても、新築マンションの販売に強い、賃貸に強い等、会社によって特色があるので注意が必要です。

気になる査定額は

購入時の価格より10%以上高い金額を提示されました。

まずはその価格でネットに出してみてはどうかと。急ぐのであれば〇〇万円であればすぐに売却できるだろうと。それでも購入時の8.5%程度の価格は上昇しております。

ここで喜んで「分かりました。すぐ契約します。」は絶対にしないでおきましょう。

大阪市内の新築物件はよく見学に行ってますのでこの程度は想定内です。最近は本当に価格がどんどん上昇しております。

 

実はこの契約ですが、もちろん内容によりますが、一般的には3ヶ月間他社とは契約できないものです。

ぼくの予想ですが、初回提示価格よりは少し高く設定したほうがいいのではと考えております。相手は営業マン。早く売却して手数料実績を上げたい心理が働いているのではないかと考えております。

あと安く設定すると興味本位で見てみたいという人も多く出てきて、内覧の対応が非常に面倒くさくなるようです。マンションを3部屋売却した人の話なので間違いないでしょう。

気になる仲介手数料は

不法な金額を防ぐためか、法律で上限が決められています。

「売却額の3%+6万円+消費税」となります。売却額4000万円であれば3%は120万円。そして+6万円で126万円。さらに消費税が加算され約136万円。これが上限となります。別途印紙代が2万円程度かかるようです。(手数料と比較すると少額なので忘れましたが、よく考えたら高いですね)

ぼくは上限額が提示されました。ちなみに一切の値引きはお受けしないというスタンスとのこと。競合がまだいないので営業としては当然の対応だと思います。しかし競合が出てきた時、どのような対応になるのか気になるところです。

職種こそ違えどぼくも営業マンなので値段を下げるときの心理はある程度分かっております。今後の交渉が楽しみです。

ちなみにこの仲介手数料内で広告をうったりするようです。なので別途広告費用を売主が負担するということはござません。

仲介手数料の支払い時期は

2回払いとの事。どのタイミングかは忘れましたが、売主が売却前に持ち出しでお金が必要になることはないようです。買主が手付金を払ったお金で工面していくようです。

それ以外の費用はかからないのか

売却に際し利益が発生した際は、利益に対し約40%の税金が発生します。非常に高額です。

お金持ちが税金対策のために海外に資産を移動させるのも妙に納得できます。

詳細をきちっと覚えてないですが、5年経過すると40%→約20%程度になるはずです。5年というのは1月を5回越すと5年扱いとなるようです。

40%の場合の例として、購入時3500万円、売却時4000万円の場合、500万円の利益に対し約40%の税金が発生するので、200万円程度は支払いが必要となるようです。

ただし、売却時の仲介手数料や購入時の一部費用は経費として認められるようです。

購入時費用で経費として認められる項目は非常に細かい為、要確認です。

(500万円-136万円)×40%=約145万円 が税金となります。仲介手数料と併せると300万円弱必要となります。

 

「詳細は税理士に相談してくれ」と言われました。

 

当然税理士の知り合いなどいなく、この対応の悪さは少し残念ですね。

売却益の税金を免除される方法としては、3000万円の控除があるようです。しかし控除を受ける際は新居で住宅ローン減税を受けれないので注意が必要です。

これに関しては売却後の住居をどうするかによって判断するポイントですね。

壁紙の張り替えや傷んでいる部分の修復は必要ないのいか

仲介手数料の支払いにも記載しましたが、売主は一切の費用の持ち出しがないとの事です。よっぽど傷んでいない限り、壁紙や水回りの修復っていうのはしなくていいようです。タバコをよく吸い黄ばんでいる人は注意が必要です。

実はこの部分相当気になっていたポイントのため安心しました。

もちろん張り替えると内覧に来た際の印象アップにはつながりますが、買主がその壁紙を気に入らなければプラスポイントにもならないとのことです。

売却に関する契約は

細かい内容わすれましたが3種類あるようです。

  • 色々な不動産屋と契約可能なパターン
  • 知り合いで購入希望がいれば紹介できるパターン
  • 一切不可のパターン

こんな感じです。次回お話しを聞く際はしっかりメモとります。

ぼくは一番下のパターンなのですごいざっくりしか覚えてないです。一般的には一番下の契約になるようです。

下の2つは他の不動産屋と3か月間は契約できないようです。

色々な不動産屋と契約できるパターンは広告戦略等も全て指示できる、あるいは知り合いの不動産屋がいるとそことも契約できる等のメリットがあるようです。しかし不動産業者専門サイトのレインズには登録されないようなので、一般的には売り出しが広く認知されにくいというデメリットがあります。

一番下はレインズという不動産業者専門サイトに物件情報がアップされ、全国の不動産屋が情報を取得し、ぼくの売却条件にマッチする人が現れると商談してくれるようです。

売却の需要期は

1~3月とのこと。

なのでなるべく早めに売却契約を結んだ方がいいと説得されました。

本当にこの時期がよく購入される方がいるのか営業トークかは分かりません。ただし、やはり新年度を迎えるタイミングは需要期だとはなんとなく想像できます。

 

まとめ

まだ1社にしか聞いていないため、正確なところは分かりませんが、お金の準備が不要というのは非常に安心したポイントとなります。2社目に聞くと全然違う内容が出てくるかもしれませんが、その際は今回の内容を元に交渉が可能なため、やはり最低3社には声をかけるべきですね。2時間程度は時間を束縛されるので体力がいりますが、損をしないためしっかりとした知識、計画をたてることが重要です。

2社目に相談した際は情報アップデートしますのでご期待下さい。少しずつ内容の濃いものにしていきます。

 

下記サイト非常に役に立ちそうなので2社目相談までに熟読します。↓

xn--u9j0hna0bs3ksc0a0fc7728gb1n.jp

 

最後までお読みいただきありがとうございました!

んじゃまたっ!